Международные капиталовложения в недвижимость – Действительно ли вам подходит ипотечный инвестиционный траст?

Если вы находитесь в нужном месте в нужное время, инвестиции в недвижимость могут стать одной из наиболее прибыльных и интересных из существующих форм долгосрочного инвестирования. В зависимости от ваших обстоятельств, международные капиталовложения в недвижимость могут быть предпочтительны по нескольким причинам, несмотря на дополнительные проблемы, которые они иногда создают. Модифицирование вашего инвестиционного портфеля, например, покупка собственности в нескольких разных странах, может помочь вам оградить себя от упадка, если на одном из определенных рынков начнется экономический спад. Даже если вы не можете позволить себе этого, в перспективной стране вы можете провести превосходную сделку, которая никогда не могла бы свершиться в стране вашей резиденции. (Если только вам не посчастливилось быть резидентом популярной страны с развивающимся рынком!)  

Теперь если вы решили, что международные капиталовложения в недвижимость – подходящий для вас способ финансирования, существует несколько способов начать эту деятельность. Те, у кого нет ни времени, ни склонности становиться земельными собственниками, или кто просто хочет модифицировать неустойчивый инвестиционный портфель, должны выбирать косвенное инвестирование, прибегая к услугам одного из множества доступных фондов, занимающихся недвижимостью. Например, фонды земельной ренты становятся все более популярными среди инвесторов и предлагают относительно низкие риски и надежное размещение капитала с возможностью получения высоких прибылей. Как и в случае с инвестированием во взаимные фонды, здесь есть свои плюсы и минусы, но если вы заинтересованы в возможностях развития на этом рынке и предпочли бы подойти к вопросу с менее активным участием, тогда это, может быть, как раз то, что вам нужно.  

С другой стороны, у вас, возможно, даже нет инвестиционного портфеля – возможно, вы просто ищете какое-нибудь милое солнечное место для ухода на пенсию. Или, возможно, вы экспатриант, желающий пополнить свои доходы. Или работодатель отправил вас работать в другую страну, и вы находитесь в поисках жилья. Или… в общем список бесконечен. Могут сложиться такие обстоятельства, как личные, так и финансовые, побуждающие вас принять решение об инвестировании в недвижимость за рубежом. В данной статье мы рассмотрим вопросы, возникающие при инвестировании в международную частную собственность, и возможные результаты налогообложения, вызванные такими приобретениями. 

Ипотечный инвестиционный траст

В то время как многие международные инвесторы инвестируют в свои собственные дома (первый, второй или третий, в зависимости от обстоятельств!), существует очень интересный способ вложения дополнительного капитала в недвижимость посредством ипотечных инвестиционных трастов.

Во множестве стран фонды недвижимости часто пользуются преимуществом статуса ипотечных инвестиционных трастов. Как правило, ипотечный инвестиционный траст – это фонд, открыто зарегистрированный или нет, который держит активы недвижимости с открытым налогообложением до тех пор, пока он распределяет 90 % своих доходов и прибыли между акционерами. Страны с законодательством, установленным для ипотечных инвестиционных трастов, включают в себя США, Великобританию (с 1 января 2007), Гонконг, Малайзию, Сингапур, Японию, Германию (с 2007), Австралию и Нидерланды. Частные лица могут инвестировать в ипотечные инвестиционные трасты, покупая их акции, если они открыто регистрируются, или посредством прямого инвестирования в паевые инвестиционные фонды. Дивиденды или прибыль, выплачиваемая акционерам или пайщикам, не облагаются налогом в ипотечных инвестиционных трастах и облагаются налогом (или нет, в зависимости от страны, из которой поступают ваши инвестиции), находясь в руках у инвестора. В определенных странах может удерживаться налог на международную оптовую торговлю – всегда разумно сначала проверить!

Ипотечные инвестиционные трасты обычно должны удовлетворять некоторым другим требованиям помимо правила распределения доходов. В США, например, где ипотечный инвестиционный траст существует уже много лет, он также должен:

* иметь структуру корпорации, делового траста или подобного общества;

* управляться советом директоров и доверительных собственников;

* включать полностью обращающиеся акции;

* состоять как минимум из 100 акционеров;

* получать как минимум 75 % общего дохода от ренты или процентов по закладной;

* инвестировать, по меньшей мере, 75 % общего инвестиционного капитала в недвижимость;

* держать не более 20 % активов в ценных бумагах налогооблагаемых трастовых дочерних компаний.

Ипотечные инвестиционные трасты в Великобритании

В Великобритании компании, занимающиеся недвижимостью, создали новый Интернет портал и вспомогательную пропагандистскую компанию под названием Reita в качестве объективного источника качественной информации о капиталовложениях в недвижимость, трастах и фондах, являющихся их потенциальными инвесторами. Ипотечный инвестиционный траст и группа оценщиков, организовавшая кампанию Reita,  включают в себя восемь из крупнейших компаний по оценке собственности (некоторые из которых заявили, что они намерены трансформироваться в ипотечные инвестиционные трасты, а другие склонны поддерживать существующую в них структуру) 9 ведущих управляющих капиталом, Лондонскую фондовую биржу, 10 коммерческих банков и консультантов, Британскую имущественную организацию и Форум по инвестиционной собственности.  

Так исторически сложилось, что большая часть инвестиций в компании, занимающиеся оценкой собственности, является институциональной. Новый трастовый режим, освобождающий преуспевающие оценочные компании от уплаты налога на корпорацию, положит конец двойному налогообложению данного сектора, делая его привлекательным для целого мира новых инвесторов, желающих держать в своем инвестиционном портфеле вклады в дополнительную оптимально налогооблагаемую собственность. 

Кроме ипотечных инвестиционных трастов для частных инвесторов существуют компании по оценке собственности и другие инструменты косвенного инвестирования. Британская имущественная ассоциация является членом-учредителем Ипотечного инвестиционного траста и обществом оценщиков собственности и играет ключевую роль в создании кампании Reita. Президент Британской ассоциации оценщиков Liz Peace комментирует:

«Долгожданное принятие Британских ипотечных инвестиционных трастов в день встречи Нового года 2007 означает важную и захватывающую веху в британском инвестировании в недвижимость. Это открывает для компаний, занимающихся собственностью, поставщиков финансовых услуг, консультантов по финансовым вопросам и инвесторов массу возможностей значительно увеличить уровень инвестирования в сектор коммерческой собственности. Но до тех пор, пока среди частных инвесторов наблюдается явный аппетит, вызываемый приобретением собственности, общественно доступна лишь малая толика объективной информации об ипотечных инвестиционных трастах и оценочной собственности. Мы хотели создать что-то, чтобы заполнить пробел, и мы уверены, что reita.org будет широко приветствоваться и использоваться».

Patrick Sumner, директор ипотечного инвестиционного траста и общества оценщиков собственности, добавил:

«Нам доставляет большое удовольствие получать столь огромную поддержку ассоциации, которая на сегодняшний день насчитывает множество преуспевающих организаций в этой отрасли. Наш портал станет первым британским объективным  ресурсом, содержащим информацию об ипотечных инвестиционных трастах и инвестициях в недвижимость, дающим определяющий ориентир, охватывающим все ключевые проблемы и затрагивающим любые вопросы, какие только могут возникнуть у клиента, будь то профессиональный консультант, биржевой маклер или даже частный инвестор».

«Наша цель заключается в том, чтобы раскрыть настоящую значимость деятельности профессиональных консультантов и убедиться, что reita.org может предоставить исчерпывающий ресурс всесторонней, объективной и регулярно обновляющейся информации». 

«Некоторым предмет обсуждения может показаться запутанным, но наша цель – расширить и информировать как можно большую аудиторию о преимуществах инвестирования в недвижимость. С такой замечательной командой мы прекрасно подготовлены для этого дела».

В июле 2006 Фондовая биржа Нормандских островов привлекла огромное внимание со стороны консультантов по вопросам налогообложения и компаний, занимающихся управлением капитала, желающих использовать ее для регистрации британских ипотечных инвестиционных трастов.

Поток вопросов по поводу возможности регистрации трастов был одним из многих достижений фондовой биржи, чей директор, Tammy Menteshvili, вышел на первый план, когда сделал презентацию для профессионалов финансовой сферы на последнем мероприятии, организованном в тесном сотрудничестве с Jersey Finance.

Презентация была устроена, чтобы предоставить членам Jersey Finance свежую информацию о росте и развитии фондовой биржи Нормандских островов с начала ее основания в 1998 году и о том, как она способствовала успеху финансовых сфер на Нормандских островах. К 2006 году биржа уже зарегистрировала более сорока фондов оффшорной собственности и, учитывая, что трасты должны регистрироваться на санкционированной фондовой бирже, госпожа Menteshvili выразила надежду, что данная биржа идеально подойдет этим требованиям.

Она объясняет: «Мы получаем огромный поток вопросов от налоговых консультантов и компаний, занимающихся управлением капитала, и зарождающийся интерес свидетельствует о том, что мы находимся под покровительством многих других фондовых бирж».  

Фондовая биржа Нормандских островов подчеркнула ряд других проектов, включая их стремление создать каталог бирж, регистрировавших ценные бумаги посредством сектора, позволяющего биржевым участникам сопровождать ценные бумаги в ходе биржевой торговли. Она также объяснила, что переговоры проводились для того, чтобы предоставить расчет инвестиционным фондам закрытого типа, оперирующим на фондовой бирже Нормандских островов, увеличение льгот, допускающих торговлю в инвестиционных фондах закрытого типа и предоставленных в 2005 году.

Трасты в Дубае

Финансовые власти в Дубае заявили в августе 2006 года, что правила разрешения ипотечным инвестиционным трастам ведения деятельности в Дубайском международном финансовом центре вступили в силу с 6 августа 2006 года. Первого августа 2006 года, после выхода правил, Закон об инвестиционных трастах и пятый закон Дубайского международного финансового центра получили одобрение его высочества шейха Мохаммеда Бин Рашид Аль Махмуда, вице-президента, премьер-министра ОАЭ и правителя Дубаи.

Комментируя новые правила, директор Дубайского центра финансовых услуг Дэвид Нотт заявил, что:

«На многих крупнейших мировых рынках ценных бумаг ипотечные инвестиционные трасты стали наиболее предпочтительным методом привлечения государственной собственности в сфере капиталовложений в недвижимость. Характеризуемые прозрачной системой ценообразования и ликвидностью, они являются удобной формой зарегистрированной и торгуемой собственности».

Он продолжил: «Трастовая индустрия получает широкую поддержку инвесторов в разных странах, включая США, Австралию, Канаду и Гонконг».

«Согласно этим правилам, будет возможно в первое время выпускать ипотечные инвестиционные трасты в этом регионе, пользуясь преимуществами Дубайской международной фондовой биржи. Это даст совершенно новый размах рынку недвижимости ОАЭ». 

Азиатские ипотечные инвестиционные трасты

В соответствии с исследованием гонконгского трастового рынка, проведенного оффшорной адвокатской фирмой Walkers, Азиатский ипотечный инвестиционный траст во множестве случаев прибегает в своих операциях к использованию оффшорных компаний на Британских Виргинских островах и Каймановых островах.

 «В последние 12 месяцев мы приняли участие во множестве сделок по ипотечным инвестиционным трастам в Сингапуре и Гонконге. Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Китае также быстро растут», - заявил член правления гонконгского офиса компании Walkers. Как показывает последний отчет компании Standard & Poor, общая рыночная стоимость ипотечных инвестиционных трастов по всей Азии, включая Австралию, превышает 100 млрд. американских долларов.

«Одна из тенденций, которые мы наблюдаем, это то, что и в тех и в других договорах в сделках одного и того же типа используются компании, как Британских Виргинских островов, так и Каймановых островов. Так как Walkers предлагает юридические услуги в обеих юрисдикциях, у нас есть уникальная возможность стать частью некоторых наиболее важных для региона проектов».

Значительное развитие на гонконгском рынке ипотечных инвестиционных трастов в 2006 году было объявлением о том, чтобы трасты стали создаваться и среди частных компаний.

«Другая перемена, которая могла бы повлиять на рынок в следующие несколько месяцев, это предполагаемое намерение Японии разрешить трастам, зарегистрированным в данной стране, покупать иностранную собственность», - заявил Кэрол Холл, пайщик гонконгского офиса Walter.

Она добавила: «Гонконг, Австралия и другие страны уже разрешили данный вид капиталовложений, в качестве способа диверсифицировать инвестиционный портфель и сократить риски, поэтому можно воспринимать это как знак того, что Япония желает быть конкурентоспособной в данной сфере». В стремлении нажить капитал на азиатском буме, созданном ипотечными инвестиционными трастами, компания Walkers отправила O’Loughlin и еще одного пайщика, Филиппа Милварда, в свой гонконгский офис, хотя до этого оба работали на Каймановых островах. Малайзия приняла решение снизить налог на ипотечные трасты для создания большей инвестиционной конкурентоспособности и не уступать другим юрисдикциям региона, особенно Сингапуру.

Выступая на региональной конференции по инвестированию в недвижимость, проводившейся в июле 2006 года, директор отдела ценных бумаг и инвестиций в Малазийской Комиссии по ценным бумагам Крис Азман Абдула заявил, что подоходный налог на ипотечные трасты в Малайзии в размере 28 % был камнем преткновения для развития малазийского рынка ипотечных инвестиционных трастов.«Мы признаем, что для привлекательности рынка он должен быть совместим с другими международными рынками», - отметил Абдула.

Чиновник заметил, что текущий налоговый режим Малайзии выглядит особенно непривлекательным в сравнении с Сингапуром, который в последний год снизил налог на ипотечные трасты для иностранных инвесторов с 20% до 10% на следующие пять лет.Однако Малайзия все еще остается привлекательной для инвесторов ипотечных трастов, пояснил Крис, собираясь добавить, что три организации, включая исламский ипотечный траст, приняли решение в этом году проводить листинг именно в Малайзии.

Международная ипотека – Нужна ли она мне?

Один из основных вопросов при покупке собственности как внутри страны, так и в международном масштабе, заключается в том, сколько денег нужно потратить. Если у вас в наличии нет достаточно денег, которые просто случайно где-то залежались (например, за спинкой дивана…), вероятнее всего вам нужно будет взять ипотеку. Существует несколько вариантов:

Взять ипотеку в местном банке. Однако, возможно, вы будете стеснены правилами валютного контроля (там, где они до сих пор существуют). Даже в юрисдикциях, где валютный контроль отменен, как например, в Испании, вы можете обнаружить, что местные банки и строительные общества назначают более высокие процентные ставки для иностранцев.

Взять ипотечный кредит, предложенный застройщиком. Иногда застройщики новых комплексов предоставляют собственную ипотеку для того, чтобы увеличить спрос.

Взять кредит в иностранном банке. Даже если вы уверены в своем понимании процесса, связанного с покупкой собственности в выбранной вами стране, это, вероятно, наиболее разумный выбор по той простой причине, что наверняка возникнут вопросы, касающиеся работы с клиентами-экспатриантами, и в решении которых местный поставщик услуг не имеет опыта. 

Увеличивается число международных брокеров и специалистов по вопросам переселения, предлагающих международные услуги на таком уровне, чтобы удовлетворять потребностям инвесторов, вкладывающих деньги в собственность экспатриантов; и хотя вы можете действовать самостоятельно, привлечение профессиональных услуг специализированной компании, имеющей опыт работы с международными рынками, значительно упрощает процесс покупки, так как она имеет достаточно опыта в данном процессе и ее законодательная деятельность подходит для нерезидентов, и часто может служить посредником между вами и вовлеченными в сделку местными компаниями. 

Какой вид ипотеки выбрать?

Cуществует несколько различных типов ипотечного кредитования, но вам действительно стоит присмотреться и убедиться, что брокер по международной ипотеке или специалист, которого вы выбрали для ведения своих дел, предлагает широкий спектр услуг различных групп международных поставщиков. Далее следует основная информация о различных видах ипотечного кредитования, хотя и не обязательно применимая к выбранной вами стране, поэтому вам следует проверить:

Закладная, основной заем по которой выплачивается постепенно в течение оговоренного срока. Используя этот вид ипотеки, вы платите низкий процент, и каждый месяц выплачиваете долю капитала, таким образом, что к концу срока долг выплачивается полностью и собственность отправляется в ваше полное владение. Хотя в первые годы восстанавливается очень маленькая доля капитала, так как сумма имеющихся накоплений уменьшается, а, кроме того, накапливается сумма процентов, таким образом, к концу срока наблюдается своего рода «эффект снежного шара» в переводе на сумму капитала, которая может быть выплачена вовремя. Как правило, это считается наиболее верной ставкой в ипотечном вопросе, хотя обычно это дороже, чем закладная с устойчивым процентом.

Закладная с устойчивым процентом. Используя один из этих способов, ваши платежи кредитору представляют собой просто выплату процентов по займу, а вся сумма выплачивается к концу срока. Ежемесячные платежи (очевидно) ниже, чем были бы для закладной первого типа, и идея заключается в том, что вы вкладываете в инвестиционный фонд деньги, которые экономите на ежемесячных выплатах, так что к тому времени, когда заканчивается срок оплаты, у вас окажется достаточно средств для покрытия ипотечного кредита. Это только теория. Если процесс инвестирования проходит успешно, вы вполне можете вскоре вернуть кредит или отложить какие-то деньги на конец срока. Однако для того, чтобы это произошло, нужно, чтобы прибыль, которую вам приносит инвестиционный фонд, была выше, чем процент, который вы платите по ипотеке, иначе в конце срока выплаты кредита будет недостаток средств.

Благотворительные закладные. Когда-то они широко использовались в сочетании с закладными с устойчивым процентом. Они гарантируют вам, что если вы умрете до конца срока выплаты кредита, ипотека будет выплачена, и в конце срока предоставляет средства выплаты накопленного капитала. Однако нет никакой гарантии, что пожертвование полностью погасит ссуду на конец срока, и также как пенсионные услуги и услуги страхования жизни, оно требует высокой покупной комиссии. Там где существует предпочтительный налоговый режим для взносов по страхованию жизни, они до сих пор могут в некоторой мере использоваться, но так как большинство экспатриантов отстранено от привилегий инвестирования в местную пенсионную систему, они редко применимы. Обычно поставщики международных ипотечных услуг предоставляют как закладные с устойчивым процентом, так и закладные, основной заем по которым выплачивается постепенно в течение оговоренного срока, с фиксированным, изменяющимся, и иногда дисконтными процентными ставками, каждая из которых говорит сама за себя и имеет свои плюсы и минусы.

Владение домом за границей – Логистика…

Некоторые из проблем, с которыми вы можете столкнуться, если вы решили приобрести собственность в стране, отличающейся от страны вашей резиденции, вероятно, будут связаны с логистикой. Таким образом, вы можете позволить себе освободить один день на то, чтобы найти собственность в выбранной стране и, возможно, даже посетить ее несколько раз за год и это вероятно все. Это та сфера, где вступают в силу международные организации. Например, в Испании окончание ипотечной операции должно проводиться в присутствии назначенного нотариуса и всех сторон покупки, включая продавца, юристов, покупателя и представителя собственника земли. Однако если вы не можете там быть из-за предшествующих обстоятельств (или просто из-за географического барьера!), международный брокер должен помочь вам получить доверенность, позволяющую кому-то еще подписываться от вашего имени. Сдача вашей собственности в аренду, в то время как вы постоянно в разъездах, может стать легкой головной болью, но приглашение на работу агента по недвижимости, опытного в работе с международными клиентами, может ослабить давление. Он может помочь вам найти подходящих жильцов, подготовить договор о сдаче в аренду, взять залог, разобраться со счетами за пользование коммунальными услугами, собрать арендную плату (важный пункт!), посещать место собственности на постоянной основе, проверить свободные дома и поддерживать дом во время проживания в нем постояльцев.

 Затраты.

Помимо налоговой оптимизации (о чем мы позже поговорим более подробно) и не говоря уже о прямых затратах на ипотеку, есть и другие затраты, которые вы должны принимать во внимание, занимаясь вопросом ипотеки для инвестирования в собственность, и они значительно различаются в разных странах. Например, во Франции на уровень взноса может влиять продолжительность существования собственности (так как более новая собственность привлекает более низкие цены), количество содержащихся людей и услуги дополнительных агентств (например, агентств недвижимости, юридических, брокерских, агентств по аренде недвижимости), включенных в работу. Покупая собственность во Франции, вы должны быть готовы оплатить (помимо оплаты брокерских услуг): 

Плата за регистрацию земельного участка, которая будет варьироваться в соответствии со сроком использования собственности;

Нотариальный комиссионный сбор за продажу (если не использовались услуги агента по недвижимости; если же привлекался агент, то его зарплата обычно выплачивается продавцом собственности);

Гербовый сбор на различных уровнях (вы должны быть предупреждены о том, что в течение пяти лет ставки по собственности очень сильно растут);

Нотариальный взнос за составление нотариальных актов о передаче имущества, который может варьироваться в зависимости от стоимости собственности.

Как говорилось ранее, затраты будут варьироваться в зависимости от местонахождения вашей собственности;  как видите, необходимо принимать во внимание вопрос о дополнительных расходах, когда вы решаете для себя, подходит ли вам инвестирование в зарубежную собственность. Несмотря на то, что прибыль иногда может быть впечатляющей, это не дешево!

 Налогообложение международного инвестирования в собственность.

Налог на приобретение капитала, налог на увеличение рыночной стоимости капитала, налог на наследство, налог на дарение, налог на передачу права собственности, налог на добавленную стоимость, гербовый сбор, налог на рентный доход, налог на передачу акций, земельный налог… нет, минуточку. Вернитесь, … присядьте и глубоко вдохните – я не собирался вас запугивать. И смотрите выше описание ипотечных инвестиционных трастов, которые проводят прибыль частных инвесторов сквозь все налоговые преграды, хотя в определенных странах налоги могут удерживаться даже с доходов ипотечных инвестиционных трастов.

 Хотя большинство стран в некоторой степени облагают налогом международное инвестирование иностранных граждан в недвижимость, редко можно обнаружить страну, которая применяла бы к данной сфере все вышеперечисленные налоги. Налогообложение вашего инвестирования в иностранную недвижимость будет различаться по сложности и по степени влияния в зависимости от того, где находится собственность, и в определенной степени от того, что вы собираетесь с ней делать после покупки. Как правило, в большинстве стран, если налоговые органы уверены, что покупка была совершена с целью коммерческого инвестирования (если для вас это обычно - покупать, реставрировать или отдавать в кредит собственность, или если вы купили незастроенную землю с намерением построить жилой комплекс или центр досуга), они будут рассматривать вас как торговца недвижимостью и взимать с вас налоги соответственно по более высоким ставкам. 

Поскольку инвестирование в иностранную недвижимость облагается налогами, они обычно попадают под следующие категории:

Налог на покупку, приобретение или передачу собственности или земли, например, налог на приобретение капитала, налог на наследство, гербовый сбор и налог на передачу собственности.

 Налог на собственность, налог на имущество (местный и государственный налог на собственность и земельный налог).

Налог на рентный доход. (Если вы предпочитаете использовать купленную собственность не для жилья, остерегайтесь того, что могут возникнуть дополнительные налоги, взимаемые с нерезидентов или иностранных землевладельцев. Они не обязательно должны быть огромными, но все же при покупке собственности для сдачи в аренду на территории другой страны этот фактор стоит принимать во внимание).

Налог на передачу имущества, например, налог на увеличение рыночной стоимости капитала, налог на дарение и налог на наследство.

Как было сказано раньше, системы налогообложения имущества значительно различаются в разных странах, и вы можете ощутить, что юрисдикции с низким налогообложением или без налогообложения вовсе – это идеальный для вас выбор. Однако в некоторых странах (хотя не во всех) из-за ограниченных ресурсов и пространства, возможности инвестирования в недвижимость ограничены только для очень богатых людей, желающих существенно способствовать развитию местной экономики и покупающих только по-настоящему роскошную собственность.

Другие юрисдикции ограничивают число разрешений на жительство или на работу иностранных граждан для того, чтобы поддержать достойный уровень жизни и увеличить шансы на получение работы для уже существующих резидентов.

Правительства в странах, не облагаемых налогом, склонны устанавливать меньше ограничений на покупку собственности иностранными гражданами в целях инвестирования или приобретения места жительства. Однако в таких странах вам наверняка придется платить больше налогов на инвестирование. Некоторые инвесторы в недвижимость предпочитают покупать зарубежную собственность через оффшорную компанию или траст, чтобы обойти некоторые налоги в странах с высоким налогообложением, и хотя это может быть обоснованно, данный метод подходит не ко всем обстоятельствам. Позже мы обсудим это более подробно.

В конечном счете, это ваш личный выбор, где покупать недвижимость, и он должен быть основан на ваших обстоятельствах, ресурсах и конечных целях. Если ваше сердце лежит к тому, чтобы уйти на пенсию в пляжный домик на Багамах, вас вряд ли устроит однокомнатная квартира на Кипре. Однако если вы хотите увеличивать свой капитал, предоставляя доступное жилье экспатриантам и другим людям, последний вариант был бы идеальным. Это как посмотреть…

Хотя вопрос налогообложения не обязательно является самым важным в процессе выбора недвижимости и принятия решения о ее покупке, для многих он определенно находится среди аспектов наибольшей значимости. Вероятно, лучший способ наглядно показать разнообразие налогов и принципы, по которым они взимаются, это рассмотреть три страны с совершенно разными налоговыми режимами:

 Греция

В настоящее время в Греции взимается налог на приобретение собственности, на наследство, на имущество, налог на пользование имуществом, налог на дарение собственности. В Греции унифицирован налог на наследство и дарение собственности, приобретенной в результате незаконного переселения или смерти, когда ответственность перекладывается на правопреемника или владельца собственности. Имущество, расположенное на территории Греции, или движимое имущество за границей, находящееся в собственности, как резидентов, так и нерезидентов, облагается налогом на наследство. Возможно, нерезиденты решат уменьшить сумму своих налогов, купив недвижимость в Греции через компанию, не являющуюся резидентом, так как ее капитал складывается из владения акциями иностранной компании, которые по греческому законодательству не облагаются налогом на наследство и дарение. Однако это решение не предоставляет греческим резидентам никакой защиты, так как взимается объединенный налог с самих акций. Перемещение собственности облагается 9%-ным налогом для имущества стоимостью, не превышающей 15000 евро, и 11%-ным налогом для имущества стоимостью выше названной. Также взимается местный налог на денежные переводы за границу в размере 3%. Частное владение греческой собственностью облагается налогом в размере 0.3%-0.8% от стоимости объекта, после вычетов, плюс налог на недвижимость в размере 0.25-0.35% от полной стоимости имущества.

Рентный доход в Греции облагается подоходным налогом, также с него взимается гербовый сбор, который исчисляется как процент от фактической арендной стоимости и платится каждый месяц. Однако с денежных поступлений не взимается никакого налога на добавленную стоимость, и никто не собирается его вводить, пока платится гербовый сбор.

Нет никаких налогов на увеличение стоимости капитала, следующих за продажей собственности, но доходы от продажи недвижимости за пять лет до смерти или менее, считаются частью налогооблагаемых активов покойного, хотя эта презумпция может быть оспорена владельцами имущества.

 Тенерифе

 Тенерифе- это крупнейший из Канарских островов, которые, несмотря на то, что управляются автономно, в вопросе налогообложения обычно попадают под испанскую юрисдикцию (хотя крупная доля автономии отдается региональным правительствам).

При покупке, приобретении или передаче испанской собственности нужно будет платить один из двух налогов. Налог на добавленную стоимость платится при покупке новой недвижимости и земли, пригодной к немедленной постройке. На Канарах существует косвенный общий налог для Канарских островов, но он во многих аспектах схож с испанским налогом на добавленную стоимость. В случаях, когда налог на добавленную стоимость не взимается, вместо него платится налог на перемещение собственности в размере 6-7% от стоимости покупки. При покупке недавно построенной собственности также платится гербовый сбор. Однако от уплаты налога освобождаются инвесторы, вкладывающие деньги в собственность и способствующие созданию новых рабочих мест, посредством чего не взимается налог на денежные переводы за границу. По этой же причине корпоративный налог на прибыль может быть очень низким. Обязанность платить налог на наследство зависит от резидентского статуса, нерезиденты платят его только на первоначальный капитал и прибыль. Уровень налоговой ставки различается в зависимости от степени родства между владельцем собственности и покойным и от предшествующего уровня состоятельности владельца.

Как резиденты, так и нерезиденты платят ежегодный налог на недвижимость; например, во Франции, при покупке испанской недвижимости компания-нерезидент платит налог в размере 3% (хотя существуют определенные случаи, когда это правило не применяется, и собственность, купленная испанской компанией, даже если все акционеры являются нерезидентами, не облагается данным налогом). Покупатели собственности, не являющиеся резидентами, также должны назначить резидентного финансового представителя и заполнить декларацию об имуществе. Резидентные владельцы собственности освобождаются от уплаты налога на имущество при покупке испанских активов, если их стоимость не превышает определенного порога, но нерезиденты должны платить налог на имущество, исчисляемый из общей стоимости их испанских активов.

Рентный доход от собственности, полученный испанскими нерезидентами, облагается налогом, несмотря на то, что следующие за получением дохода затраты и расходы на поддержание имущества (например, процент по кредиту или ипотеке) подлежат вычету. Налог на увеличение рыночной стоимости капитала, взимаемый с продажи собственности, рассчитывается по прогрессивно увеличивающейся шкале разницы между ценой покупки и ценой продажи, хотя для нерезидентов ставка обычно выше.

 Каймановы острова

На другом конце спектра находятся Каймановы острова. Если не считать импортных пошлин (взимаемых по разным ставкам), и гербовый сбор на перемещение недвижимости в размере 7,5% и 1% на юридические документы ценные активы и операции, прямые налоги на резидентов или нерезидентов Каймановых островов не налагаются.

На Каймановых островах нет как таковых ограничений на иностранное владение собственностью; и из-за отсутствия прямых налогов вы можете купить кондоминиум и сдавать его в аренду на большую часть года или купить незастроенный участок земли и оставить его таковым до тех пор, пока у вас не появится время и ресурсы для постройки дома вашей мечты. Если вы предпочитаете первый вариант, ваш рентный доход будет освобожден от уплаты подоходного налога (по крайней мере, на Каймановых островах); отсутствие налогообложения собственности или каких-либо правил, обусловливающих временные рамки обработки земли, в свою очередь означает, что второй вариант - это, в сущности, «не требующие ухода» инвестиции до той поры, пока вы не соберетесь застроить участок. Однако получение разрешения на постоянное проживание или на работу может оказаться проблематичным, так как для иностранцев доступ к рабочим местам ограничен. Экспатриант, желающий получить разрешение на постоянное место жительства на Каймановых островах, чтобы провести там старость, должен быть готов к инвестированию огромной суммы денег в местное предпринимательство или недвижимость. Статус резидента Каймановых островов обычно дается гражданам Великобритании и британских зависимых территорий и некоторых других стран, включая США, Ирландию, Австрию и Новую Зеландию на основе максимального количества иммигрантов, которым разрешен въезд в страну.

 Оффшорные компании и трасты

Как вы можете понять из вышеперечисленных примеров, страна, в которой вы планируете расположить свою собственность (так же как и страна вашей резиденции, если другая), определенно окажет влияние на сумму налогов, выплачиваемую с вашего участка в случае передачи (продажи) собственности или вашей смерти. Для того, чтобы смягчить некоторые налоговые трудности, связанные с владением иностранной собственностью в странах с высоким налогообложением, некоторые инвесторы, возможно, предпочтут купить недвижимость через нерезидентную компанию или траст, находящиеся в юрисдикции с льготным налогообложением. В частности, трасты иногда могут быть очень эффективны в защите инвесторов и их бенефициаров от штрафных налогов на имущество и наследство. В таких странах, как Греция, где налоговое законодательство страны не предоставляет никаких мер предосторожности, облегчающих налогообложение основного капитала иностранной компании, оффшорная компания может быть эффективным и целесообразным в отношении налогов инструментом для хранения инвестиций в недвижимость.

 Однако, несмотря на то, что в некоторых странах (например, Испания, Португалия, Австралия) поддерживается инвестирование нерезидентов в недвижимость через оффшорную компанию, возможно, эта форма налогового планирования эффективна (или даже законно применима) не во всех уголках земного шара, поэтому все зависит от выбранной вами территории.

Например, законодательство Франции в 1983 году сделало постановление о защите инвесторов, вкладывающих в недвижимость, от недействительного налогового учета и уплаты налога на имущество. Налоговые органы заявили, что когда недвижимость во Франции продавалась через юридических лиц в оффшорных юрисдикциях, было невозможно взимать вышеупомянутые налоги на продаже и перемещение акций в этих компаниях, потому что они не могли установить личности акционеров из-за строгого закона соблюдения тайны. Тем не менее, они требовали, чтобы справедливая рыночная стоимость недвижимости во Франции, находящаяся в собственности этих компаний, облагалась налогом в 3%. Однако позже Верховный суд установил правовые нормы по нарушенным условиям отсутствия дискриминации, включенным в некоторые французские двусторонние налоговые договора, после чего были внесены соответствующие поправки. На сегодняшний день иностранные юридические лица, владеющие недвижимостью во Франции (как прямо, так и косвенно), облагаются 3%-ным налогом, только если стоимость этой недвижимости представляет 50% и более от их французских активов. Французские резиденты и иностранные компании, зарегистрированные и находящиеся в странах, с которыми Франция заключила договора о двойном налогообложении, также освобождены от налога, ежегодно предоставляя налоговым органам Франции информацию, удостоверяющую личности акционеров и их адреса.

Несмотря на то, что соглашения о двойном налогообложении больше интересуют инвесторов, вкладывающих деньги в международную корпоративную и коммерческую собственность, иногда они могут оказывать влияние на сумму налогов, которая взимается с доходов от инвестирования частных лиц в недвижимость, особенно если они являются резидентами страны, облагающей налогом доход, распространенный по всему миру, или планируют покупку собственности в такой стране. Некоторые соглашения о двойном налогообложении дают вам возможность требовать возвращения налогов на рентный доход, заплаченных из заграницы,  за счет внутренних подоходных налогов или получать дивиденды по более низкой ставке подоходного налога. Однако некоторые примеры различных налоговых соглашений и полный объем договоров, действующих на международном уровне, устраняют возможность создания полной картины возможных последствий соглашения о двойном налогообложении при любых сложившихся обстоятельствах.

Тем не менее, мы бы решительно рекомендовали вам перед принятием решения консультироваться с профессионалами этой области, как по поводу возможных последствий, так и по поводу месторасположения вашей инвестиционной собственности.

 Итак – Стоит ли овчинка выделки?

Ответ на этот вопрос будет зависеть от ваших личных обстоятельств, от того, чего вы надеетесь достичь с помощью инвестирования, и сколько денег вы готовы потратить. Область инвестирования в недвижимость включает в себя множество вариантов, от абсурдно капиталоемких до вполне доступных, поэтому с помощью международного брокера вы сможете найти что-то подходящее именно вам по вкусу и затратам.  

Инвестиции в «материальный» капитал в противоположность «нематериальному» капиталу иногда обеспечивают большую стабильность, кроме того, собственность скорее сохранит свою стоимость, чем другие товары. Вы должны подумать о том, что абсолютная ликвидность и процветание рынков собственности, возможные колебания процентных ставок, а также инфляция, могут оказывать влияние на стоимость ваших инвестиций, но, как правило, за счет инвестирования можно получить очень хорошую прибыль.